Icade a annoncé le 19 décembre 2025 la signature d’une promesse de vente portant sur l’immeuble Marignan, situé au 29-33 avenue des Champs-Elysées, à l’angle de la rue de Marignan (Paris 8e). L’acquéreur pressenti est Black Swan Real Estate Capital, intervenant pour le compte de Bain Capital et Revcap, pour un montant de 402 millions d’euros. Le closing est annoncé au premier semestre 2026, sous réserve de la levée des conditions suspensives.
Selon le communiqué d’Icade, la cession intervient au terme d’un processus présenté comme « très compétitif », avec plus de 100 investisseurs au lancement et une vingtaine d’offres reçues. La transaction valorise l’actif à environ 33 000 euros par mètre carré, bureaux et commerces confondus, et ferait ressortir une prime de plus de 20 % par rapport à l’ANR (actif net réévalué) au 31 décembre 2024.
L’immeuble, de style Art Déco, a été construit en 1930 et développe sur sept étages plus de 12 000 m2, dont 7 300 m2 de bureaux et 4 800 m2 d’espaces de commerces, indique Icade. La foncière précise avoir « sécurisé » ces derniers mois son projet de restructuration en finalisant la libération de l’ensemble et en obtenant les autorisations administratives nécessaires.
Au-delà de l’opération financière, l’adresse est l’un des repères architecturaux de l’avenue. Dans un compte rendu de séance, la Commission du Vieux Paris retrace l’histoire de l’ensemble, rappelant qu’il est donné à bail en 1932 à la société de gestion des cinémas Pathé, qui inaugure l’année suivante le cinéma Marignan. Le document mentionne que l’édifice est « parfois appelé le « Building Marignan » » et souligne son caractère représentatif de l’architecture des années 1930, avec notamment ses étages en gradins au-delà du quatrième niveau.
La même source rappelle que les lignes Art Déco du Marignan lui ont valu d’être qualifié de « plus élégant cinéma d’Europe », et détaille la configuration historique du rez-de-chaussée, largement occupé par l’accès à une grande salle, tandis que la pointe à l’angle de l’avenue et de la rue Marignan était réservée à un restaurant.
Le destin du site a toutefois basculé avec la fermeture du cinéma. En avril 2024, Business Immo indiquait que « le Gaumont Marignan des Champs-Elysées a fermé fin 2023 et il ne rouvrira pas », citant une responsable d’Icade évoquant un accord avec Pathé et la Ville de Paris, et des contraintes patrimoniales ayant pesé sur les scénarios de transformation.
Sur la partie commerciale, l’adresse continue d’être exploitée pendant la phase de travaux et de repositionnement. En septembre 2025, le média professionnel FashionNetwork a rapporté l’ouverture d’une boutique COS (groupe H&M) au 29-33 avenue des Champs-Elysées, présentée comme un format éphémère, annoncée jusqu’en février 2026.
Le contexte de marché joue en toile de fond. Dans un communiqué publié le 20 novembre 2025, Cushman & Wakefield rappelle que l’avenue des Champs-Elysées se situe à nouveau au 5e rang mondial des artères commerciales prime dans l’édition 2025 de « Main Streets Across the World », avec une valeur locative prime indiquée à 12 519 euros par m2 et par an.
Du point de vue d’Icade, la cession est présentée comme un levier de désendettement et un élément de mise en oeuvre de son plan stratégique, dans un calendrier désormais borné : promesse signée le 19 décembre 2025, puis finalisation attendue au premier semestre 2026, si les conditions suspensives sont levées.
